Aufgrund eines Urteils des Bundesverfassungsgerichtes aus dem Jahre 2018 war der Gesetzgeber gezwungen, die Grundsteuergesetzgebung zu reformieren. Um die rechtlichen Vorgaben des Gerichts fristgerecht umzusetzen, wird als erster Hauptfeststellungszeitpunkt, auf welchen die Grundsteuerwerte nach den neuen Bewertungsregeln ermittelt werden sollen, der 1. Januar 2022 festgesetzt, wobei mangels aktuell vorhandener Daten zu dem jeweiligen Grundbesitz Steuererklärungen für alle wirtschaftlichen Einheiten (gemäß § 2 BewG), insbesondere für das Grundvermögen, abzugeben sind, die sogenannte „Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwertes“.
Vereinfacht ausgedrückt:
Alle Eigentümer von Immobilien und Grundstücken im Bundesland Nordrhein-Westfalen müssen zur Neubewertung auf den Stichtag 01.01.2022 für ihre bebauten und unbebauten Grundstücke die oben genannte Erklärung abgeben, welche als Grundlage für die vom Grundstückseigentümer ab dem Jahre 2025 zu zahlende Grundsteuer herangezogen wird.
Vor dem Hintergrund, dass die Finanzverwaltung des Landes Nordrhein-Westfalen dabei, wie die Mehrzahl der Bundesländer, das sogenannte „Bundesmodell“ umsetzt, werden von Eigentümerinnen und Eigentümern in der abzugebenden Erklärung unter anderem Angaben bezüglich der Grundstücksart bebauter Grundstücke (Wohngrundstück bzw. nicht zu Wohnzwecken dienende Grundstücke, Baujahr der aufstehenden Gebäude), zur Grundstücksfläche, dem Bodenrichtwert, etc., benötigt.
Beim Ausfüllen der Feststellungserklärung sind allerdings einige Punkte zu beachten, welche den Grundsteuerwert entscheidend beeinflussen können und daher sowohl von der Finanzverwaltung als auch von dem Grundstückseigentümer/der Grundstückseigentümerin mit besonderer Sorgfalt bedacht werden sollten.
Bei diesen entscheidungserheblichen Fragen geht es u. a. um die Wohnfläche je Wohnung und um die Bruttogrundfläche des Gebäudes.
Wohnfläche/Wohnzwecke/Wohnimmobilien:
- Wohnflächen sind für Immobilien maßgebend, die zu Wohnzwecken dienen.
- Als Wohnimmobilien gelten Einfamilienhäuser, Zweifamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Mietwohngrundstücke (Mietwohngrundstücke dürfen bis unter 20 % anderen als den Wohnzwecken dienen (z. B. als Büro, Laden, Werkstatt)).
- Wohnimmobilien werden durch die Kapitalisierung einer pauschalierten Miete je m² Wohnfläche bezogen auf die einzelne Wohnung bewertet = sogenanntes Ertragswertverfahren (§§ 252 – 257 BewG).
Bruttogrundfläche/nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilien:
- Bruttogrundflächen sind für Immobilien maßgebend, die nicht zu Wohnzwecken dienen.
- Vereinfacht ausgedrückt gelten als „nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilien“ alle weiteren Immobilien als die zu Wohnzwecken dienenden.
- Nicht zu Wohnzwecken dienende Immobilien werden durch die Multiplikation der Bruttogrundfläche mit vorgegebenen Regelherstellungskosten (Normalherstellungskosten) bewertet = sogenanntes Sachwertverfahren (§§ 258 – 260 BewG).
Fazit:
Die Kenntnis sowie die Richtigkeit der Angabe der Bruttogrundfläche bzw. der Wohnfläche ist von entscheidender Bedeutung.
Als Grundlage für diese beiden wichtigen Berechnungsgrößen hat der Gesetzgeber die „Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung – WoFIV)“ sowie die Definition der „Bruttogrundfläche gem. Anlage 42 des Bewertungsgesetzes (BewG)“ festgelegt.
Bereits vorhandene Unterlagen (Baupläne, Versicherungsunterlagen, etc.) geben oftmals nur einen unvollständigen oder auch fehlerhaften Aufschluss über die benötigten Flächen, da Alter, Um- und Anbauten, etc. zu geänderten Werten führen können.
Die richtige/korrekte Ermittlung der „Wohnfläche“ und „Bruttogrundfläche“ stellt im Rahmen der Verkehrswertermittlung die Grundvoraussetzung dar und wird daher von unserem Büro regelmäßig durchgeführt und gehört somit ein stückweit zu unserer Alltagsroutine.
Voraussetzung dabei ist/sind, je nach Gestaltung des Einzelfalls, ein örtliches Aufmaß und/oder aussagekräftige (bemaßte) Pläne/Bauzeichnungen der betreffenden Immobilie.
Eine übersichtliche Darstellung der von Ihnen benötigten Größe mit nachvollziehbaren Maßen und Berechnungen stellt dann unser sogenanntes „Endprodukt“ dar, welches bei Nachfragen seitens des Finanzamtes, etc. eingereicht bzw. darüber hinaus bei weiteren Nachfragen durch unser Büro genaustens erläutert werden kann.
Gerne stehen wir Ihnen daher in diesem Zusammenhang für Fragen und/oder der Erstellung einer Berechnung der in Ihrem individuellen Fall benötigten Flächengröße zur Verfügung und würden unser auf diesem Fachgebiet bereit aufgestelltes Fachwissen mit Ihnen teilen.