Die Grundsteuerreform, die ab dem 1. Januar 2025 gilt, bringt für Eigentümer eine wichtige
Neuerung mit sich: Es besteht die Möglichkeit, einen niedrigeren gemeinen Wert des Grundbesitzes
nachzuweisen, wenn der vom Finanzamt festgestellte Grundsteuerwert erheblich vom tatsächlichen
Marktwert abweicht. Diese Regelung greift, wenn der berechnete Grundsteuerwert den
tatsächlichen Wert des Grundstücks oder der Immobilie um mindestens 40 Prozent übersteigt. In
solchen Fällen kann der niedrigere Wert als Basis für die Steuerberechnung herangezogen werden,
was die Steuerlast erheblich reduzieren kann.
Diese Möglichkeit zur Nachweisführung wurde erst durch die koordinierten Erlasse der obersten
Finanzbehörden der Länder vom 24. Juni 2024 geschaffen. Die Erlasse eröffnen Eigentümern die
Chance, im Rahmen der Grundsteuerwertermittlung den niedrigeren gemeinen Wert geltend zu
machen, sofern die gesetzlich definierten Voraussetzungen erfüllt sind.
Ein wichtiger Punkt hierbei ist, dass der Marktwert mindestens 28,57 % niedriger sein muss als der
Grundsteuerwert, damit die Abweichung die geforderten 40 % erreicht. Anders gesagt: Der
Marktwert darf höchstens 71,43 % des Grundsteuerwertes betragen, damit das Finanzamt den
niedrigeren Marktwert berücksichtigen kann. Diese Berechnung ist entscheidend, um festzustellen,
ob ein Antrag auf Berücksichtigung des niedrigeren Werts Aussicht auf Erfolg hat.
Um einen niedrigeren gemeinen Wert nachzuweisen, können Eigentümer entweder ein qualifiziertes
Gutachten oder einen stichtagsnahen Kaufpreis vorlegen. Das Gutachten muss u. a. von einem nach
bestimmten Merkmalen zertifizierten Sachverständigen erstellt werden, der nach anerkannten
Standards arbeitet. Es sollte detaillierte Informationen zur wirtschaftlichen Einheit des Grundstücks
enthalten, wie beispielsweise die Größe, Nutzung und alle wertbeeinflussenden Merkmale. Alternativ
kann auch ein Kaufpreis als Nachweis dienen, wenn dieser innerhalb eines Jahres vor oder nach dem
Hauptfeststellungszeitpunkt, dem 1. Januar 2022, erzielt wurde und die Verhältnisse des Grundstücks
seitdem unverändert geblieben sind.
Sollten sich die tatsächlichen Verhältnisse der Immobilie ändern – etwa durch bauliche Maßnahmen,
Nutzungsänderungen oder sonstige wertbeeinflussende Umstände –, kann der Grundsteuerwert
auch zwischen den Hauptfeststellungszeitpunkten durch eine sogenannte Fortschreibung angepasst
werden. Ein solcher Fortschreibungsstichtag ermöglicht es, Veränderungen zeitnah in der
steuerlichen Bewertung zu berücksichtigen, ohne auf den nächsten Hauptfeststellungszeitpunkt
warten zu müssen. Der nächste Hauptfeststellungszeitpunkt für alle Grundsteuerwerte ist der 1.
Januar 2029, doch Fortschreibungen können in der Zwischenzeit auf Grundlage des § 222
Bewertungsgesetz erfolgen.
Die Nachweisführung erfordert Sorgfalt und eine enge Zusammenarbeit mit Experten. Ein
unzureichendes Gutachten oder ein nicht zulässiger Kaufpreis kann dazu führen, dass das Finanzamt
den Nachweis nicht anerkennt. Daher ist es wichtig, dass die Unterlagen vollständig und
nachvollziehbar sind. Für Eigentümer, die von der neuen Regelung profitieren möchten, ist es ratsam,
sich rechtzeitig mit der Thematik auseinanderzusetzen und gegebenenfalls fachkundige
Unterstützung hinzuzuziehen.
Diese Möglichkeit zur Senkung der Grundsteuer bietet finanzielle Entlastung, birgt jedoch auch
Herausforderungen in der Umsetzung. Insbesondere die Kosten für ein qualifiziertes Gutachten
müssen vom Eigentümer selbst getragen werden. Dennoch kann diese Investition langfristig
erhebliche Einsparungen bei der Steuerlast bringen. Wer unsicher ist, ob ein Nachweis in seinem Fall
sinnvoll ist, sollte sich von einem Sachverständigen beraten lassen.
Die Reform ist ein wichtiger Schritt hin zu einer gerechteren Grundsteuer, indem sie stärker die
tatsächlichen Werte von Immobilien berücksichtigt. Eigentümer sollten sich daher mit den neuen
Möglichkeiten vertraut machen, um sicherzustellen, dass sie die bestmögliche Grundlage für die
Berechnung ihrer Grundsteuer schaffen.
Möchten Sie mehr darüber erfahren, ob der Nachweis eines niedrigeren gemeinen Werts in Ihrem
konkreten Fall Sinn macht und wie Sie ihn dann nachweisen können? Wir bieten Ihnen eine
unverbindliche Beratung an, um Ihre individuelle Situation zu prüfen und mögliche Schritte zu
besprechen.