Viele private Verkäufer und Käufer glauben, den Immobilienverkauf/-kauf angesichts des Zinsniveaus und der hohen Nachfrage ohne fundierte fachliche Hilfe realisieren zu können. Doch auf professionelle Hilfe eines Fachmanns zu verzichten, kann den Privatleuten teuer zu stehen kommen. Ein auf diesem Gebiet qualifizierter Sachverständiger erstellt dazu eine Verkaufs-/Kaufgrundlage in Form eines Verkehrswertgutachtens (ausführliches Verkehrswertgutachten oder Kurzgutachten) bzw. einer formlosen Wertermittlung (ca. 5 bis 10 Seiten), wobei gerade einer korrekten Berechnung der Wohnfläche dabei besondere Bedeutung zukommt.
Die korrekte Wohnfläche ist ein Dauerthema in rechtlichen Auseinandersetzungen. Vor nicht allzu langer Zeit, im November 2015, entschied der Bundesgerichtshof, dass bei Mieterhöhungen ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14). Damit kippte der BGH die bisherige Regelung, wonach die im Mietvertrag vereinbarte Wohnfläche bis zu 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Durch den Wegfall der 10% Regelung erhält die korrekte Wohnflächenberechnung eine noch größere Bedeutung, denn es ist zu erwarten, dass die korrekte Wohnfläche nicht nur bei Mieterhöhungen, sondern sukzessive auch bei der Nebenkostenabrechnung, bei Neuvermietungen und beim Verkauf/Kauf zum Tragen kommen wird (Kostenschlüssel der Nebenkostenabrechnung, Mieteigentumsanteile bei nach WEG aufgeteilten Wohnobjekten, usw.).
Bereits jetzt ist es schon so, dass die Verkäufer für die Fläche haften, d.h. entspricht die Wohnflächenangabe nicht der tatsächlichen Wohnfläche droht dem Verkäufer eine Schadenersatzforderung. Neben einer Minderung des Verkaufspreises kommen auf den Verkäufer im Schadenersatzfall weitere Kosten zu. So muss er die Finanzierungs- und Notarkosten sowie die Steuern, die der Käufer auf den höheren Kaufpreis gezahlt hat, ausgleichen.
Wie kommt es zu fehlerhaften Wohnflächenberechnungen?
Stichproben zeigen immer wieder, dass 90% der Flächenangaben von Bestandsimmobilien fehlerhaft sind. Diese Fehler entstehen, weil Flächen aus Bauanträgen oder alte Mietvertragsangaben herangezogen werden, die gegebenenfalls ohne Zugrundelegung einer Berechnungsverordnung ermittelt wurden.In der Praxis erfolgt die eigentliche Berechnung der Wohnfläche meist über die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist, mitunter wurde die Wohnfläche z. B. aber noch nach der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 ermittelt. Dies ist korrekt, solange die Berechnungsgrundlage bekannt und als Vertragsgrundlage festgehalten wurde.
Grundfläche ist nicht gleich Wohnfläche
Die Wohnflächenverordnung schreibt vor, welche Berechnungsmaßstäbe für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Öfen, Einbaumöbeln, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen anzuwenden sind. Auch bei Kellerräumen, Garagen, Terrassen und Balkonen, geheizten oder ungeheizten Wintergärten und Schwimmbädern, Waschküchen und Heizungsräumen sind Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen.
Als Privatmann kann man da schnell an seine Grenzen und aus Unkenntnis zu einer inkorrekten Quadratmeterangabe gelangen. Für eine fehlerhafte oder unvollständige Angabe ist man voll und ganz haftbar. Auch die beim Immobilienverkauf ausgeschlossene Gewährleistung schützt nicht vor Schadenersatzansprüchen, sofern die Fläche als Vertragsgegenstand angenommen wurde.
Im Rahmen meiner in den vergangenen Jahr durchgeführten Weiterbildungsmaßen wurde ich auf das hier behandelte Thema aufmerksam und konnte meine jahrelang erworbenen Fachkenntnisse durch den Besuch des Seminars „Rechtsichere Wohn- und Nutzflächenberechnung“ bei der Sprengnetter Akademie insofern erweitern, als dass in von mir erstellten Unterlagen die gesetzlichen Grundlagen Anwendung finden.